中古マンション価格査定計算書作成ソフト
土地査定 + 中古住宅査定 + 中古マンション査定 ＝ 価格9,800円 （税込･送･代引料無料）
私共 宅地建物取引業者が不動産の価格査定を実施するときの最重要事項は、何でしょう？
「売買が成立する媒介価格を導く事」ではないでしょうか！
導かれた「媒介価格」が問題です.安い価格であれば購入希望者は発生しますが、売却希望者は納得しないと思います。そこには「相場」が有るからです。
査定依頼を受けた、中古マンションの新築時販売価格や他の住戸の売買事例価格等を参考にせず、そのマンションの再建築価格や土地価格を計算し、査定住戸の階層・間取・仕様・採光方位・立地条件等々で算出した価格を査定価格として自信をもって提示できますか？
新築時価格や売買事例価格を一切参考にしないで、価格査定を行えますか？
このザ・仲介（Ⅲ）中古マンション価格査定ソフトは実際に存在した新築時販売価格や売買事例価格を利用するソフトです。
査定プログラムの概要
査定に当り、データとして査定マンションの売買事例（新築時販売価格・新築時期・売買価格・売買時期）が必要です。
上記４点の情報から事例価格が、どの位の耐用年数になっていたのか逆算します。（ほとんどの事例は、耐用年数等で計算していません。単なる勘（失礼）で、査定されています。）
＊耐用年数：税法上の耐用年数では 有りません
複数の実成約物件における逆算耐用年数の加重平均？で査定物件の新築時価格・経過年数により、査定価格を求めるのがプログラムの内容です。
全国各地で検証済
使える中古マンション価格査定ソフトです！！
土地査定+中古住宅査定+中古マンション査定ができます！
価格9,800円（税込･送･代引料無料）
中古マンションの価格査定ソフトの購入をご検討の方へ！
以下をお読みになって”なるほど”とお感じでしたら是非 ご採用ください。
相場 ＝ 売買が成立するであろう価格
中古マンションの売買価格は”相場”です。この”相場”を逆計算するのが、この査定ソフトです。不動産の売買価格は、評価額等ではなく”相場”です！
当社の査定ソフトは売買事例の新築価格と経過年数（取引時期）の関係により”相場”を計算する方式です。
土地価格・再建築価格・床面積や開口部方位等を計算しても無意味です。結果 過去の売買事例や新築時価格を参考にしていると思います。
中古マンションには土地等と異なり、新築販売価格という確実な売買事例が最初からあります。その事実を無視して、再建築価格や土地の評価額を計算しても無駄です。その手法でのソフトで”相場”からかけ離れた査定価格が計算され、結果 使えないソフトとなります。
ザ・仲介（Ⅲ）の査定ソフトを利用すれば、どの中古マンションを査定しても、納得できる価格が計算されます。ですからその中古マンションの将来の価格予想も可能です。
中古マンションの価格は”相場”！！
”相場”と言うと無謀で、でたらめ的な表現と思われますが、売却希望者と購入希望者に対し、一番説得力があります。
”相場を調査する事が査定です！
例えば、中古マンションの査定手法の1つにおいて、（敷地（土地）価格×持分＋再建築価格×専有面積） それぞれの価格も そもそも”相場”です。
同様に、流通耐用年数も”相場”で判断しています。
そもそも、最初の新築時の販売価格も”相場”です！
要するに、全部”相場”なのです。査定をする前に”相場”ですから、貴方が査定をする中古マンション価格は、貴方が査定する前に既に決まっていると言う事に気づいて欲しいのです！
この既に決まっている価格（アナログ的存在の”相場”）をデジタル処理して算出できるのが、当社の”中古マンション価格査定ソフト”です。
中古マンションの価格査定は単純？でも計算は複雑！！
土地の価格査定手法の事例地比較法では、査定する項目がありそれらを評点化し、更に事例地価格（”相場”）が判明しているので査定価格計算は容易です。
また、中古住宅においては、各部の仕様等の逆算により再建築価格（“相場”）を導き、流通耐用年数（”相場”）における現価率から査定価格は計算できます。
しかし、土地及び建物の査定手法を中古マンションの価格査定に利用するには無理があります。
宅建業者が、マンションの再建築価格を正確に導く事は、不可能に近いと思います。！但し、”相場”の再建築価格なら何とかなります！（新築時販売価格を参考）
そこで、実際の市場価格（”相場”）を分析し何らかの査定手法を模索した結果 この査定方法にたどり着きました。
中古マンションは新築時に全て査定済！
分譲マンションは、新規分譲時に査定（売出価格で設定）済です。同じ床面積でも階数・環境・条件で販売価格が異なっているのがそれです。その異なっているのが査定価格（新築時”相場”価格）です。その価格が経過年数でどうなっているかの調査（各マンション固有の減価率（耐用年数）が有ります。）が、宅建業者の査定（”相場”調査）になります。
更に一言、中古売買事例が無い場合でも、マンションには、土地等と異なり、新築時の販売価格という売買事例があります。（多少の異論はあると思いますが、一般顧客を対象とした考えです。）こんなすばらしい売買事例を最優先に利用したソフトです。
中古マンション査定ソフトの色々？
中古マンションの価格査定において、某Ａ社のマンションの査定ソフトを利用したところ、当方の思惑とかけ離れた価格になってしまい使い物にならなかった。また、某Ｂ社のソフトは、価格調整の流通率なる項目があり、強引に調整して、当方の希望価格にできたので、何とか使えた。
このようなマンション価格査定ソフトに対して、疑問を感じませんか？査定ソフト利用前に、私共宅建業者は、”相場”価格への勘（アナログ的）が働き 先の思惑・希望価格が既に出ています。ただ依頼者に査定書として提出したいから「価格査定ソフト」を利用しているのが現状のようです。
中古マンション価格は、査定する前に既に決まっています！なぜならば”相場”だからです。
当社の査定ソフトは的確に“相場”を計算します。即ち中古マンション査定価格を算出します。
中古マンションの査定価格とは？？
では、どのような査定価格になるのでしょう？単純にその額が”相場”かどうかだけです！
簡単な査定について、査定依頼者に対し「新築時価格2,850万円だった301号室が、先月、1,320万円で売れました。ですから、貴方の部屋は新築時2,950万円なので、基本査定価格が１,365万円になります。」この査定価格に文句をつける方は少ないと思います。なぜならば”相場”だからです。
本当に使える中古マンション価格査定ソフトがここにあります！
中古マンション価格は、単純に新築時売買価格に対する、経過年数時における定率の減価償却後の残価に極めて近い価格である事が、過去多数事例（昭和62年築以降）で検証できました。
但し、築浅（3年以下）は、バラツキ（極端に安い場合等）があります。
当然異論はあると思います。それは昭和40・50年代の購入した時より、現在の流通価格が高いものが存在します。では、それを確実に査定でき、かつ築後20年以下のものも同様に査定できるとソフトが存在しますか？本ソフトは現時点で、築後20数年以内の物件でしたら査定できます。
事例物件に基いた、今お使いの査定ソフトは、全てのの中古マンションの査定に利用できますか？できる中古マンションと出来ない場合があるとしたら、そのソフトの査定手法が間違っている証拠です。
ザ・仲介（Ⅲ）シリーズの価格査定ソフト（中古マンション）は、”相場”をデジタル処理をして、査定物件の”相場”を求める査定法ですから、どの条件の中古マンションでも査定する事が出来ます。
事例物件を逆算の結果、事例価格と流通耐用年数の関係を発見
実際の事例物件の”相場”を検証したところ、そのマンションにはその固有の耐用年数（税法上の耐用年数ではありません）があり、売買事例価格”相場”から、そのマンション固有耐用年数を求めました。更に、そのマンションの複数事例から平均固有耐用年数（”相場”係数のようなもの）を得て、査定する物件の新築価格と経過年数からいとも簡単に査定価格が計算できました。（本ソフト利用時）当然と言えば当然ですが、先の思惑・希望に近い”相場”金額（業者の勘）になります。
また、査定依頼者に対しての説明も当たり前ながら説得力がありました。新築時価格と経過年数というごまかしの効かない事実から査定した結果ですから！
”相場”事例を固有耐用年数と言う数値に変換
この固有耐用年数と査定物件の新築時価格・経過年数で簡単に査定金額が算出できます。
ここまでで、この査定ソフトを利用すると、納得できる査定価格が算出される事がご理解頂けたと思います。それなりの事例データを基準にごまかせない数値を入力するだけですから、算出された査定価格が納得できて当たり前です。
前書が長くなりました。ここからこのソフトの中身のご説明です。
固有耐用年数を求める
（例）新築価格3,340万円・築後12年の中古マンションが1,650万円での取引とします。
例から固有耐用年数（実際には複数の事例での加重平均を採用）を求め、それに対応する償却率及び査定物件の経過年数からいとも簡単に残価（査定基本価格）が求められる事お気づきですか？
売買事例から固有耐用年数を求める逆算
①残価率を求めます。
残 価 率 ＝ 事例中古売買価格 ÷ 新 築 価
0.4856 ＝ 1,650万円 ÷ 3,340万円
②償却率を求めます。
償却率と残価率の関係式
残価率＝（1-償却率）×（1-償却率）×・・・（経過年数分） → （Ⅰ-償却率）＾経過年数
” ＾ ” ← 絵文字ではありません。 ^ べき乗の記号です。
償却率は、残価率/判明 経過年数/判明 により計算可能
（Ⅰ-償却率）＾経過年数 → 逆算で 償却率は確実に算出できます。
③償却率から耐用年数を求めます。
耐用年数と償却率は一定の関係（計算式あり）
償却率が判れば、耐用年数が逆算できます。
④複数事例の耐用年数の加重平均を求めます。
例）築後3年時で、耐用年数40年 同5年時で、耐用年数45年 同10年時で、耐用年数50年となった場合、築浅時の事例価格は安定しておりません。最新事例程 価格は安定しております。そこで次のように平均値を修正しています。
平均耐用年数＝（築3年×40年＋築5年×45年＋築10年×50年） ÷ （築3年＋築5年＋築10年）
この場合 47.5年の平均耐用年数となります。
単純平均の場合 （40年＋45年＋50年）÷3＝45年 となり築3年時の耐用年数が、影響してしまいます。
５複数事例の耐用年数を利用して査定物件の価格を求めます。
査定価格は、耐用年数（事例逆算）・新築価格・経過年数で計算できます。
これらを全てパソコンで計算（デジタル処理）するのが,当社の中古マンション価格査定ソフトです。
極論すると、事例価格データだけで中古マンションの査定だできる事になります。
貴方が査定する前に、価格が決定していると言う事です。売れない中古マンションは、”相場”からずれています！
実際に、他社販売資料の販売価格を、保存されている事例データで、当社なりに査定した場合、首をかしげるような価格の場合があります。何らかの事情もあると思いますが成約に至りません。
本ソフトで、査定時期を何年か先にセットすれば将来の価格推移の予測も可能です。（“相場”無視は無意味です、このソフトは、未来価格を予想できますから、将来住み替え等を予定の潜在顧客に対しての先行営業に有効です）
電卓と償却率表では相当な時間を要します。また、精度から少し無理と思います
この難解で複雑な計算もこのソフトなら瞬時に処理できます。
中古売買価格÷新築時価格＝残価率は、耐用年数で決まります。耐用年数は、売買事例の諸数値で逆算できます。
価格事例＝新築時○年○月○日に○○万円の部屋が○年○月○日に○○万円で取引があった！！
償却率表の逆引きでなく、数式計算ですから高精度
この中古マンション価格査定ソフトのもう一つ特徴があります。築後経過年数を小数点以下2桁で計算、築後9年0ヶ月と9年11ヶ月では、評価が異なりますが、9年で実行すると評価は同じになってしまいます。また、固有耐用年数も小数点以下2桁で計算しています。
査定方法のご説明
事例物件の売買価格から各固有耐用年数を逆算、複数事例から平均固有耐用年数をもって査定物件の価格を算出する方法です。（経過年数と耐用年数は実際のソフトでは、小数点以下2桁まで答えを表示します。）
マンションにも個性があり、値下率の少ないものや多いものも存在します。更にその都度変化しています。
値下がり率が少ない＝固有耐用年数が長い
値下がり率が多い ＝固有耐用年数が短い
事例物件の、事例時点での固有耐用年数を求め、平均固有耐用年数で、償却を行い残価を求めます。
逆に「もっと安いはずだ」と叫んだら、売却希望者に相手にされません！！
そこにはしっかり”相場”あるからではないでしょうか？マンション価格は新築時の販売価格設定時から”相場”なのです！
”相場”を無視して、立地条件・環境・採光方位や敷地面積・共有持分等まことしやかな、多数の項目で査定をし、結果”相場”になるように調整して査定価格とする事に違和感を感じませんか？
違和感を感じた私及び同感の方の為に、自信をもってこのソフトを作りました。是非 ご採用ください！
土地査定・建物査定・マンション査定の3種の査定を実施できます。
開始画面の中古マンション査定をクリックします。（この画面は写真です.作動しません）
下の価格査定を実行する画面に切り替ります。
”相場”事例が少なくとも、他の類似物件の固有耐用年数で、”相場”がわかります。
下記の様に固有耐用年数にばらつきの無い事例を採用します。事例の中には競売関係の任意売却物件（取引価格が安く固有耐用年数が極端に短い）等がありますが、これらは、事例として採用しない。
事例データを入力保存を、していく内に御社の管轄内の中古マンションの、固有耐用年数が判ります。この概要の固有耐用年数を利用しても、査定が出来ます。
例）事例①に仮想取引として 任意の部屋のデータを入力・取引時期を査定日として入力・取引価格を新築価格の約6割を入力・「事例 その1」をクリックして、固有耐用年数を確認 短ければ取引価格を増加させて入力（逆は減少）を繰り返し概要の固有耐用年数とすれば、近隣”相場”での査定が出来ます。その査定価格は貴方の、思惑又は希望価格に当然近い筈です！
各事例における「築後年数」と「固有耐用年数」の積 を 合計
（事例①6×52.89 ＋ 事例②16.58×52.87 ＋ 事例③・・・・ ＋事例⑤）
上記合計値を各事例における「築後年数」で 割った 値を 平均としています。
一般的に、築浅時の事例（実際の売買）では、目先査定により、結果 固有耐用年数が20～30年（急激に価格が下落）が存在してしまいます。その後安定期に入ります。単純平均では、安定期以前の事例も平均的に影響します。そこで、築浅時よりも最近の事例を優先する為の処理です。
目先査定／新築時販売価格 例）2,500万円 築後2年での 実売客価格 2,100万円
この事例での 逆算耐用年数は 26.41年です。一般的な耐用年数50年で計算すると
査定価格 2,280万円 となりますが、この額では 成約は如何なものかと、結果 値引き
査定ソフトの操作方法⑤
事例新築時価格・事例価格と事例時経過年数 から 固有耐用年数”相場” を導き
固有耐用年数”相場” を基に 査定新築時価格・査定時経過年数とで査定価格を算出
”相場”を重視したザ・仲介（Ⅲ）シリーズの中古マンション価格査定ソフトです。
＊旧 土地査定+中古住宅査定ソフト（￥5,250.-）を、既採用の場合、インターネット注文の場合￥3,150.-（税込・送料・代引料無料です。）です。
当社宛、切手でお申込の場合（100円×21枚 ￥2,100.-相当） を同封して、郵便でお申込ください。従来の査定ソフトとこの中古マンション査定ソフトが加わった「統合版」に変更させて頂きます。
〒411-0917 静岡県駿東郡清水町徳倉493-10 ㈲相互開発
ザ・仲介（Ⅲ）シリーズ価格査定ソフト
この画期的な中古マンション査定ソフトと土地・中古住宅査定ソフトが、
￥9,800.-（送･代引料・無料）で手に入ります。
土地・建物査定ソフトの説明は下記をクリックしてください。