| ご意見 | |||||||||
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不動産売買仲介で、成功するには元付業者になることです！ |
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どうしたらよいのでしょうか？ |
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| 媒介契約をより多く締結する事です。「なにを変な事言っているんだ！」とお叱りの声が聞こえます。売却希望者の来店や相談電話が少しでも発生するよう小さな努力から始めるしかありません。当然、購入希望者に対しても同じです。 | |||||||||
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こんな経験はありませんか？ |
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①折角、売却の相談に来られたお客様が他の業者と専任媒介契約を締結してしまった。 |
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| ②媒介契約が欲しいばっかりに、売れそうも無い媒介価格で、媒介契約を締結してしまった。 | |||||||||
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原因は何でしょう？ |
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①は、売却依頼者が貴社を媒介業者と認めなかったからです。 |
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| ②は、失礼ながら媒介業者としての責任と宅地建物取引業者としての誇りに問題があります。 | |||||||||
| まず、最初から考え直しましょう！ | |||||||||
| ここまでのたった何行かの文章に違和感をお感じでしたら、それを払拭する事で「目からうろこ」状態になり、貴社 益々ご隆盛状態です。 | |||||||||
| 媒介契約・専任媒介契約・媒介価格・媒介業者と「媒介」という文字が多くあります。この「媒介」という意味を再確認しましょう？「二つのものの間に入って、その二つのものに関係をもたせる事」です。 | |||||||||
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売却希望者を「売主」 購入希望者を「買主」 媒介価格を「売買価格」 売却希望者との媒介契約を「委任状」 購入希望者の購入意思表示を「買付証明書」等と表現していませんか？単なる業界での略語的表現で、真の意味を承知でしたら良いのですが・・・、以降 「釈迦に説法」で生意気かと思いますが少しお付き合いください。 |
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| 売却希望者は「売主｣では、ありません。売買契約の相手方「買主」の存在確認ができて、「売主」です。売買契約は、売却希望者が「この条件で、売りたい」 購入希望者が「その条件で、買いましょう」 と双方の合意があって成立します。この段階（諾成契約）で「売主」「買主」「売買価格」と呼び名が替わります。 | |||||||||
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「媒介業者としての責任」売却希望者はなぜ 不動産を売却したいのでしょうか？「換金したいから！」で、大半の方の理由として間違いないと思います。更に、「少しでも高く」「少しでも早く」とお考えだと思います。「売却希望者の希望価格を無視したら委任ももらえない、取りあえず委任だけ受け、広告等を繰り返し、その金額では売れない事実を突きつけ、値下げを繰り返せば 何時か決まるだろう！」的な媒介受付は、「業者として無責任」ではありませんか？「売却の長引き」や当初媒介依頼時より「相場価格低下」で、依頼者の「少しでも高く」「少しでも早く」の逆を行っていませんか！
なぜ、このような事になるのでしょう？？
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| 宅地建物取引業法のこの辺の条文等を再確認しましょう！ | |||||||||
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要するに宅地建物取引業法等をご理解頂き、売れる価格での、媒介契約を締結する事（価格査定→媒介契約） あとは、広告・インターネット等の広告媒体を利用するだけ。 |
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| 耐震偽装や食肉等法律無視全盛期です。たしかに多少危ない事をやった方が会社は一時的に儲かるかもしれません。しかし、一般の方が一生の間に何度も経験をする事のない不動産取引です。「法律遵守」が、お客様を守り又、業者も守ってくれる「業法遵守」で、責任をもって誇りのある取引をしたいものです。その業務を支援するのが、ザ・仲介（Ⅲ）です。 | |||||||||
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ザ･仲介（Ⅲ）の活躍と宅地建物取引業法 |
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| 売 却 希 望 者 | 媒 介 業 者 | 購 入 希 望 者 | |||||||
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①媒介業者探索 |
②ガイドラインの提示 国土交通省指導の媒介（売却）のガイドラインを提示し、媒介業者の業務範囲を明示する。 |
＊ザ･仲介（Ⅲ）では、ソフトを開き「売却希望者」氏名を入力 ガイドライン印刷ボタンをクリックするだけで、依頼者宛てのガイドラインが出来上がります。（従来の未記入の用紙を探したり、手書きで依頼者氏名を書く事はありません。 | |||||||
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④媒介業者の選択 業者の姿勢や媒介価格等によりどの業者に依頼するか検討をします。 ①信頼感＝遵法精神 ②価格の妥当性＝価格査定計算書 売却希望者の希望価格通りで、「委任状を下さい」の業者と右のような生真面目な業者を一般の方はどちらを選ぶでしょうか？ |
③価格査定計算書の提出 媒介契約の締結に際し、媒介価格に対し意見を述べる場合は、その根拠を明らかにしなければなりません。（業法第34条の二第2項） 価格査定計算書等説得力のある、書面での説明が必要です。（依頼者の売却希望で媒介契約結せざるを得ない場合でも「法律で価格に対し意見を述べる場合は、その根拠を示せ！とありますので、価格査定書だけは発行させてください」と付け加えましょう。後先ですが価格査定書提出時に「意見を述べる」と言うことになります。「法律で決まっていますから！」 |
＊ザ・仲介（Ⅲ）では、依頼者関係及び査定物件関係デートを入力する事で、後の大半はマウスクリックで、価格査定ができます。 査定の要領さえつかめば、誰でも査定ができます。 宅地建物取引業者以外の注文も多くあります。 |
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⑤媒介の依頼 この業者を媒介業者と依頼者決めただけです。
重要なのに、疎かにしていませんか？ |
⑥媒介契約の締結 （業法第34条の二第1項） 依頼者から｣媒介の依頼を受け、媒介契約を締結したときは、遅滞なく「書面」を作成・交付しなければなりません。 条文を分解しました。 ①依頼者から｣媒介の依頼を受け（依頼者が、「お願いします」と言った時） ②媒介契約を締結したとき（依頼者に対し媒介業者が媒介を引き受ける承諾をした時（諾成契約）） ③遅滞なく「書面」を作成・交付しなければなりません。（業者が媒介を引き受ける場合の義務画家いてあります。） この書面を依頼者に交付し、「書面」交付の確認印の押印 この時点で「媒介契約書」になります。 「法律で、書面交付の義務があります、その交付確認の印を下さい。」「法律で決まっていますから！」 業法での「書面作成・交付の義務」を怠ったばっかりに「報酬受領の権利」を失った事例を沢山知っています。 （義務と権利） |
＊ザ･仲介（Ⅲ）では、ガイドライン発行時に、依頼者データを保存してあれば、データ呼出 データ追加 その後 媒介形式を選択 印刷ボタンをクリックすれば 希望の媒介契約書が完成 価格変更や更新にも保存データのおかげで、金額・日図けの変更で、即印刷できます。
←媒介契約書を作成していない場合、業者は、依頼を受けていない事になります。
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⑧媒介契約の解除権 契約を締結すれば、解除権が発生さす。媒介業者がその履行を忠実に行っていれば、違約金の支払義務等が発生するので、抜き行為等の防止になります。 |
⑦業務処理の定期報告 指定流通機構等への登録や早期に売却できるよう努力しなければなりません。（業法第34条の二第5項） 又、約定期間内の業務処理状況を報告する義務があります。（業法第34条の二第8項） 法律での「指定流通機構等への登録･業務の処理状況の報告義務」を怠ったばっかりに媒介契約を解除された事例を沢山知っています。 （義務と権利） |
＊ザ・仲介（Ⅲ）では、業務処理報告書作成機能が付いていますので、前回の報告内容などが確認しながら、日付等は自動的に処理ができる気功となっています。 報告書を郵送する封筒宛名機能付です。 |
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⑨重要事項説明書の作成準備 何時の段階で、購入希望者が発生しても、良いように、準備しましょう。（この段階で、作成する法律義務はありません。） |
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＊ザ・仲介（Ⅲ）では、売却希望データがありますので、購入希望者の住所氏名を入力・希望金額等を入力後、クリック操作で有効期限や媒介報酬を自動計算します。 媒介形式を選択後 印刷ボタンをクリックすれば、購入希望者用媒介契約者ができます。 |
⑪ガイドラインの提示 国土交通省指導の媒介（購入）のガイドラインを提示し、媒介業者の業務範囲を明示する。当然価格交渉も含まれています |
⑩購入希望者の発生 売却希望価格との相違（値引き）交渉の発生が予期されます。（当然、この段階の購入希望者は「買主」ではありません。 |
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＊ザ･仲介（Ⅲ）の全ては、データ保存機能がありますので、媒介契約締結後に徐々に重要事項説明書を作成する事ができます。 購入希望者氏名を入力すれば、購入希望者宛 重要事項説明書が印刷ボタンクリックで出来上がります。 |
⑫重要事項説明や購入資金計画 この時点でも、重要事項説明の交付義務はあります。（その者が取得しようとしているとき）（業法第35条） 少し説明時期が早いと思われますが、物件に対する疑問点を少しで解消する事で、成約率が上がります。「契約時に再度説明するので、簡単に！」は、逆効果です。用紙の無駄と思っても、格調ある重要事項説明書を説明交付しましょう。 |
⑬重要事項説明書へ押印 これで、他業者の介入や抜き・業者排除等を防止できます。 |
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| ＊ザ・仲介（Ⅲ）の価格査定ソフトを利用すると、価格交渉がスムーズに進展します。｛？？？？｝ |
⑭価格査定計算書の提示 意外と思われますが、「この物件の価格の根拠はこのようになっています。」と購入希望者に提示することで、価格交渉が意外とスムーズになります。 その方法は、購入希望者も閲覧しているこの画面では、申し上げできません！ 媒介契約の締結に際し、媒介価格に対し意見を述べる場合は、その根拠を明らかにしなければなりません。（業法第34条の二第2項） |
⑮媒介の依頼 売却希望価格と異なっても、媒介の依頼をして頂く。 |
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＊ザ・仲介（Ⅲ）では、売却希望データがありますので、購入希望者の住所氏名を入力・希望金額等を入力後、クリック操作で有効期限や媒介報酬を自動計算します。 媒介形式を選択後 印刷ボタンをクリックすれば、購入希望者用媒介契約者ができます。 |
⑯媒介契約の締結 依頼者から｣媒介の依頼を受け、媒介契約を締結したときは、遅滞なく「書面」を作成・交付しなければなりません。（業法第34条の二第1項） ①依頼者から｣媒介の依頼を受け（右上⑫の依頼を受けてた段階） ②媒介契約を締結したとき（⑫の依頼に対し媒介業者が引き受ける承諾をした段階） ③「書面」を作成・交付しなければなりません。（業者が媒介を引き受ける場合の義務） この書面が、依頼者に渡って「書面」交付の確認印の押印完了時点で「媒介契約書」になります。買付証明ではありません。 「法律で、書面交付の義務があります、その交付の確認印を下さい。」購入依頼の媒介契約は、簡単に締結できます。 法律での「書面交付の義務」を怠ったばっかりに「報酬受領の権利」を失った事例を沢山知っています。 （義務と権利） |
⑰媒介契約の解除権 契約を締結すれば、解除権が発生さす。媒介業者がその履行を忠実に行っていれば、業者排除等での契約は、売主・買主共に違約金の支払義務等が発生するので、行わないと思います。 |
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| ⑲契約条件の検討 |
⑱売却希望者との価格等契約条件の交渉 成約に向けて価格を含め各種条件の調整が必要です。ガイドラインでの約束 |
⑳業務処理の定期報告 約定期間内の業務処理状況を報告する義務があります。（業法第34条の二第8項） |
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| 21）契約条件の承諾 |
22）媒介契約の締結 新たな、契約条件（媒介価格等）での、新たな媒介契約書の作成 ここで、手を抜いてはいけません。この段階が一番大切な業務です。 （業法第34条の二第1項） |
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ここまでを、完璧に行う努力を日々されれば、元付業者どころか両手業者になれます。 |
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| 更に、ガイドラインにおける媒介業務以外（税金・購入資金計画等）のアドバイスが、的確に行えるよう、常に各種知識の収集に努力しなけばなりません。 | |||||||||
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ここからは、媒介物件の売却希望者が売主 購入希望者が買主になります。 |
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| 売 主 | 媒 介 業 者 | 買 主 | |||||||
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売主に対して書面交付・説明義務はありませんが、ローン特約等売主に影響する部分が多くあります。 後日のトラブル防止のためにも、買主同様書面交付、説明、確認のス汚名押印を貰うよう心がけましょう！ |
①重要事項説明の書面作成 交付説明義務 全て法定義務書類ですが、これが一番大切な行為と勘違いされていますが、それは、取引主任者の業務としてです。それ以前の価格査定・媒介契約・業務処理は、業者の重要な法定義務です。少なくとも契約締結の前に！ （業法第35条） |
②説明受領確認署名・押印 宅地建物取引業法では、重要な事項を記載した書面を交付して説明しなければならないとあるだけで、確認の為の書名押印を義務付けていません。 しかし、何の疑問もなく署名・押印を頂いております。媒介契約も同じように考えましょう！ |
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③37条書面の作成・交付義務」 未だ売買契約書では、ありません。当事者及び媒介業者の署名（記名）・押印がなされて、契約書になります。 媒介報酬の請求権は、37条書面が契約書に変身したときからです。 媒介契約も締結しておらず、ドタキャンの場合 ただ悔しいだけとなります。 民法上当事者間の売買契約は有効ですが、不動産売買の場合契約締結行為がその基本とされています。 （業法第35条） |
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| ④媒介契約書にしたがった媒介報酬の受領。（領収書発行） | |||||||||
| 業務処理報告 | ⑤所有権移転・残金支払の立会い | 業務処理報告 | |||||||
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⑥契約書に従った各種処理 租税公課などの精算 面積増減などの精算 |
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| 取引台帳の作成・保管 | |||||||||
| 一見面倒な、以上の一連の法定業務も ザ・仲介（Ⅲ）があれば簡単です！ | |||||||||
| 媒介報酬のほんの一部の出資で、このザ・仲介（Ⅲ）が手に入ります！ | |||||||||
| 業法にある「遅滞なく」等に対応して瞬時に、面倒な 各種法定書類を簡単に作成する事ができます。 | |||||||||
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ザ・仲介（Ⅲ） ￥18,900- 割引価格（送･代引/当社負担） |
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ザ・仲介（Ⅲ）は、下記の4種類の業務別に作成してあります。（単品販売可能） |
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価格査定計算書面作成ソフト ←ここをクリックすると説明画面に移動します。 |
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自社又は他社の売買事例地データを入力保存しておけば、実際の価格査定時の事例地としても活用できます。（特に御社が得意とする地域） |
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土地価格査定（事例地比較法・標準地方式の両方） |
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単品価格￥9,800-（送･代引/当社負担） 即戦力となる優秀なプログラムソフトです。 |
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媒介契約書作成ソフト ←ここをクリックすると説明画面に移動します。 |
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①一般媒介契約書 ②専任媒介契約書 ③専属専任媒介契約書 の売却予定者及び購入予定者用の 6種類 |
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④国土交通省 ガイドライン の 売却予定者及び購入予定者用の 2種類 |
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⑤連動して、業務処理報告書や封筒宛名書が出来ます。 |
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単品価格￥5,250.-（送･代引/当社負担） 即戦力となる優秀なプログラムソフトです。 |
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重要事項説明書作成ソフト ←ここをクリックすると説明画面に移動します。 |
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①土地 建物 ②区分所有建物 2種類の重要事項説明書のみですが、各所に便利機能が設定されています。 |
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単品価格￥5,250.-（送･代引/当社負担） 即戦力となる優秀なプログラムソフトです。 |
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売買契約書作成ソフト ←ここをクリックすると説明画面に移動します。 |
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①土地売買 ②土地 建物売買 ③区分所有建物売買 3種類の契約書と以下連動して |
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④-1手付金領収書 ④-2-3中間金領収書 ④-3-4-5-6 媒介報酬領収書 ⑤その他領収書 7種類 |
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⑥取引台帳 ⑦固定資産税等精算書（1月1日起算 4月1日起算 日割－月割 組合せ 4種） |
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⑧土地面積増減による精算書 ⑨中古住宅における告知書 以上全連動型 |
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単品価格￥5,250.-（送･代引/当社負担） 即戦力となる優秀なプログラムソフトです。 |
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